Ноябрьская ипотека: рекорд в деньгах, просадка в штуках — что это говорит о структуре спроса

Ноябрь 2025 года стал для ипотеки месяцем странного, но показательного дисбаланса: в деньгах рынок обновил локальный максимум, а в штуках показал легкую просадку к октябрю. Банки выдали ипотечных кредитов примерно на 496–509 млрд рублей — на 2–2,6% больше, чем месяцем ранее и сразу на 83–88% выше ноября 2024 года. При этом количество сделок снизилось на 1–4% в зависимости от методики подсчета: по оценкам Frank RG, было выдано 109,8 тыс. кредитов (‑1% к октябрю, +70% к прошлому году), а по данным других источников — около 108–110 тыс. (-1–1,6% к октябрю).

Этот разрыв — рост денег при падении штук — говорит о качественном изменении структуры спроса. Средний чек по ипотеке в ноябре подрос до рекордных 4,6–4,87 млн рублей (+2–3% к октябрю, +7–16,8% к ноябрю 2024‑го), а значит, на рынке стало меньше мелких «дешевых» сделок и больше крупных, дорогих кредитов. Иными словами, ипотека постепенно превращается из массового продукта «для всех» в инструмент для тех, кто может позволить себе высокий ежемесячный платеж и крупный первый взнос.

[2][4][6][1]

Цифры: когда рекорд уже не про объем сделок

Чисто статистически ноябрь выглядит почти идеальным месяцем для банков: денежные объемы выросли, доля ипотеки в общем объеме кредитования физлиц достигла 44% против 31% год назад, а средний размер кредита обновил максимум. Но под этой «красивой» картинкой скрывается важная деталь — число новых ипотечных договоров практически перестало расти к октябрю, а местами даже пошло вниз.

[3][6][7][1][2]

Frank RG оценивает объем выдач в 509,2 млрд рублей (+2% к октябрю) при 109,8 тыс. сделок (-1% к прошлому месяцу), а «Скоринг бюро» фиксирует рекордный средний чек 4,6 млн на фоне небольшого снижения количества кредитов до 108,2 тыс. В других сводках фигурирует сумма 496,3 млрд (+2,6% к октябрю) и 102 тыс. кредитов (‑0,4% к октябрю), но тренд один: денег больше, людей — чуть меньше.

[4][5][1][2]

Объем выдач: 496–509 млрд рублей (+2–2,6% к октябрю, +83–88% к ноябрю 2024 года).
Количество кредитов: 108–110 тыс. штук (‑1–1,6% к октябрю, +70% и более к прошлому году).
Средний размер кредита: 4,6–4,87 млн рублей, максимум за весь период наблюдений в 2025 году.

Для рынка это означает, что рост денежного объема в ноябре обеспечили не новые волны клиентов, а укрупнение сделок. И это уже не просто статистический шум, а сигнал, что по мере ужесточения условий по доходам и ПДН в ипотеку заходят в первую очередь более обеспеченные домохозяйства, готовые брать на себя большие обязательства.

[4][2]

Почему растут деньги, а не люди

Разрыв между деньгами и штуками — прямое следствие двух процессов: удорожания жилья и фильтрации заемщиков. За год цены на недвижимость в крупных агломерациях заметно выросли, особенно в сегменте новостроек, а ключевая ставка и повышенные рисковые надбавки подтолкнули банки к жесткому отбору клиентов. В результате на рынке остается меньше сделок, но каждая — более дорогая по сумме и «тяжелая» по платежам.

[8][9][2]

По данным Frank RG, в ноябре 2025 года:

Количество выданных ипотек сократилось на 1% к октябрю, но в денежном выражении выдачи выросли на 2%.
Средний размер кредита поднялся до 4,6 млн рублей (+2% к октябрю, +7% к ноябрю 2024‑го), а по отдельным оценкам — до 4,87 млн (+3% к октябрю).
В годовом выражении средний чек вырос почти на 17%, что отражает совокупный эффект роста цен и смещения к более дорогим объектам.

Одновременно доля отказов по ипотеке в 2025 году в целом находилась на повышенном уровне, а регулятор делал ставку на снижение долговой нагрузки домохозяйств. Это означает, что банкам выгоднее и безопаснее одобрить меньше, но крупных, обеспеченных сделок, чем поддерживать статистику за счет массовой выдачи мелких кредитов клиентам с пограничным ПДН.

[10][11]

Новостройки против вторички: как меняется геометрия спроса

Легкая просадка по числу ипотек в ноябре не мешала отдельным сегментам расти в штуках. Бенефициаром стали новостройки: по оценке Frank RG, количество кредитов на покупку квартир в новых домах выросло за месяц на 11%, до 52,3 тыс. штук, а объем выдач — до 308,8 млрд рублей (+10% к октябрю, +94% к ноябрю 2024 года). Доля новостроек в структуре выдач выросла до 48% в штуках — на 6 п.п. за месяц и на 8 п.п. за год.

[2]

В это же время рынок готового жилья, напротив, показал снижение активности: количество кредитов на вторичку упало на 7%, до 38,1 тыс., а объем — на 5%, до 128,8 млрд рублей, хотя в годовом выражении сегмент продолжает резко отрастать (+79% по количеству, +124% по объему). Загородная недвижимость и ИЖС в ноябре тоже ушли в минус к октябрю как по числу сделок, так и по сумме, что дополнительно подчеркнуло концентрацию спроса в крупных городах и на стандартных форматах жилья.

[2]

Новостройки: +11% по количеству, +10% по объему к октябрю; доля 48% всех ипотек в штуках.
Вторичка: ‑7% по количеству и ‑5% по объему к октябрю; при этом в годовом выражении сегмент растет.
Загородная недвижимость: ‑17% по количеству, ‑19% по сумме сделок за месяц.

Эта картина показывает, что «просадка в штуках» — не равномерное явление: рынок новостроек продолжает подбирать клиентов, используя льготные программы и субсидированные ставки, а удар приходится на вторичное и загородное жилье, где нет такой плотной поддержки со стороны государства и девелоперов.

[9][2]

Льготная ипотека тянет вверх, «рыночная» — тормозит

Еще один важный штрих структуры спроса — соотношение льготных и рыночных программ. По итогам ноября 2025 года по продуктам с господдержкой (семейная, льготная на новостройки, ИТ‑ипотека и др.) было выдано 65,3 тыс. кредитов (+7% к октябрю, +109% к ноябрю 2024‑го) на сумму 384,6 млрд рублей (+6% к октябрю, +93% к прошлому году). То есть именно льготный сегмент обеспечил и рост денег, и рост штук внутри своей ниши, компенсируя слабость других направлений.

[2]

Рыночные программы, напротив, ушли в минус: количество таких кредитов сократилось на 10%, до 44,5 тыс., а объем — на 9%, до 124,6 млрд рублей, хотя в годовом выражении и здесь сохраняется рост. В условиях высокой ключевой ставки и ужесточения требований к заемщикам именно рыночная ипотека становится «слабым звеном» — дорого, сложно пройти скоринг, а альтернативы в виде аренды или откладывания сделки становятся все более конкурентными.

[2]

Льготные программы: 65,3 тыс. кредитов и 384,6 млрд рублей (+6–7% за месяц, кратный рост к 2024 году).
Рыночная ипотека: 44,5 тыс. кредитов и 124,6 млрд рублей (‑9–10% к октябрю).
Фактически почти три четверти денежного объема и более половины сделок приходятся на ипотеку с участием государства.

С этой точки зрения ноябрьский рекорд в рублях — в меньшей степени заслуга рыночного равновесия и в большей — результат концентрации на льготных продуктах. Чем сильнее перекос в пользу субсидий, тем устойчивее денежные показатели и тем уязвимее рынок к будущим изменениям правил игры.

[9][2]

Что изменение структуры спроса говорит о заемщике

Рост среднего чека и сокращение числа сделок к октябрю показывают, что ипотечный заемщик конца 2025 года — это уже не «средний класс» в широком смысле, а более узкая группа домохозяйств, выдерживающих высокую долговую нагрузку. Банки активно фильтруют клиентов, отдавая приоритет тем, у кого устойчивый доход, понятный работодатель, минимальная закредитованность и собственный вклад в сделку не только в виде первоначального взноса, но и в форме «подушки безопасности».

[4][2]

Спрос смещается в сторону:

Семей с детьми, оформляющих ипотеку по льготным программам и спешащих успеть до ужесточения условий в 2026 году.
Покупателей в крупных агломерациях, где одновременно растут и цены, и доступность инфраструктуры, а жилье воспринимается как защита от инфляции.
Клиентов с «белыми» доходами, для которых банковская ипотека остается единственным масштабируемым инструментом улучшения жилищных условий.

Для части потенциальных заемщиков рынок де‑факто закрыт: рост цен, высокая ставка и жесткий скоринг превращают ипотеку в продукт, который проще отложить, чем пытаться взять на грани возможностей. Просадка в штуках к октябрю — это не только сезонный шум, но и отражение того, что часть спроса «отвалилась» под давлением новых условий.

[4][2]

Ноябрь как пролог к «ипотечному дедлайну»

Ноябрьская комбинация рекорда в деньгах и просадки в штуках выглядит еще более показательно, если смотреть на нее в связке с декабрем. Уже в конце осени рынок начал чувствовать приближение дедлайна по семейной ипотеке: банки и аналитики говорили о будущих изменениях условий с 2026 года, и часть семей начала готовиться к форсированному выходу на сделку. В ноябре этот эффект еще не развернулся в полную силу, но уже подталкивал к укрупнению чеков и росту доли новостроек и льготных программ.

[12][9]

Декабрь, как показали более поздние данные, взорвался почти рекордным рывком: выдачи ипотеки выросли еще на 48% к ноябрю, в основном за счет массового броска в «последний вагон» семейной программы. Тогда как ноябрь был переходной фазой — моментом, когда рынок уже перестраивал структуру спроса, но еще не ушел в тотальный ажиотаж, позволяя увидеть чистый эффект фильтрации заемщиков и роста среднего чека.

[13][12]

Ноябрь: мягкий рост в рублях при стагнации по штукам — структурный сдвиг спроса.
Декабрь: резкий всплеск как денег, так и штук из‑за дедлайна, но на базе уже «отфильтрованного» контингента.
В начале 2026 года — неизбежный откат по количеству сделок, частично компенсированный все еще высоким средним чеком.

Таким образом, ноябрь становится важной точкой настройки рынка: еще до рекордного декабря он показал, что ипотека движется к модели, где ключевыми драйверами становятся не массовость, а размер и качество сделок. Рекорд в деньгах при просадке в штуках — концентрированное выражение этой новой логики.

[4][2]

Материал подготовлен на основе отчета Frank RG «Ипотека. Итоги ноября 2025 года», предварительных оценок рынка ипотечного кредитования, данных ОКБ, публикаций РИА Новости и отраслевых медиа о динамике среднего чека, структуре выдач и доле льготных программ.