Рыночная ипотека вернулась: выдачи почти удвоились за год и превысили 100 млрд рублей в месяц

В августе 2026 года объём выдач рыночной ипотеки составил 104,8 млрд рублей — на 99,6% больше, чем в августе 2025 года, то есть почти вдвое. Доля рыночных программ в общем объёме ипотечных выдач приблизилась к 40%: год назад она была ниже на 19,7 процентного пункта.

Ключевые цифры августа: — 104,8 млрд рублей — объём выдач по рыночным программам (минус 2,4% к июлю 2026, плюс 99,6% к августу 2025); — около 39–40% — доля рыночной ипотеки в общей структуре выдач; — плюс 19,7 п. п. — рост доли рыночных программ за год.

Драйвер роста — снижение ключевой ставки ЦБ в течение 2026 года. Если в начале года рыночные ставки у крупнейших банков достигали 22–24%, то к сентябрю они опустились до 14–16%. По данным аналитиков ВТБ, доля рыночной ипотеки по числу сделок выросла с 29% в январе до 59% в августе.

«Рынок ипотечных программ продолжает выравниваться. Спрос на рыночную ипотеку с августа 2025 по август 2026 года увеличился почти вдвое», — отметил Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка.

Самый динамичный сегмент — новостройки. В августе 2026 года на первичное жильё по рыночным ставкам выдано 20,2 млрд рублей: на 10,4% больше, чем в июле, и на 260,7% больше, чем год назад — рост почти в четыре раза.

Год назад покупка новостройки без льготной программы была редкостью: застройщики работали практически только с семейной и IT-ипотекой. К осени 2026 года ситуация изменилась. Причины:

1. Снижение рыночных ставок: при ключевой ставке, опустившейся с 21% до 14%, разрыв между рыночной и льготной ипотекой сократился.
2. Сокращение охвата льготных программ: семейная ипотека под 6% доступна не всем категориям заёмщиков, и не подходящие под условия уходят на рыночные ставки.
3. Возвращение застройщиков к субсидированию и рассрочкам, поддерживающим спрос на фоне сокращения доли льготных программ.

Общий объём выдач на первичном рынке (включая льготные программы) в августе составил 140,5 млрд рублей — на 17,2% больше, чем в июле. Доля новостроек в структуре выдач Сбера выросла до 52,3%.

По данным «Домклик», доля рыночной ипотеки превышает или приближается к половине всех выдач в трёх регионах: Саратовская область — 52,7%, Ленинградская область — 52,1%, Москва — 49,5%.

Высокий интерес к рыночным программам сохраняется на Дальнем Востоке и Севере: в Магаданской области доля рыночной ипотеки достигает 57%, в Мурманской — 44,8%, в Архангельской — 41,4%.

Логика проста: в регионах с относительно невысокой стоимостью жилья заёмщик берёт кредит меньшего размера, и переплата по рыночной ставке оказывается сопоставимой с расходами на оформление льготной программы. В дорогих регионах, где сумма кредита велика, каждый процент ставки даёт заметную разницу в платёж, поэтому льготные программы там удерживают позиции.

Сокращение доли льготных программ заставило застройщиков вернуться к рыночным инструментам привлечения покупателей.

Снижение ставки за счёт девелопера

Субсидирование ставки. Застройщик договаривается с банком-партнёром и компенсирует часть процентной ставки: для покупателя эффективная ставка снижается на 3–6 п. п. — например, с 14% до 8–10% на период субсидирования, обычно 3–5 лет.

Рассрочка без процентов

Рассрочка. Покупатель вносит 30–50% стоимости сразу, остаток выплачивает застройщику равными платежами в течение 1–3 лет без процентов. После завершения рассрочки можно оформить ипотеку на остаток — к тому моменту ставки могут быть ниже.

Зачёт старого жилья

Trade-in. Зачёт старой квартиры в счёт стоимости новой уменьшает сумму кредита и переплату. Застройщик берёт продажу старого жилья на себя — для покупателя это экономия времени и снижение рисков.

«Существенный рост спроса на новостройки по рыночным ставкам (плюс 260,7% год к году) может указывать на возвращение застройщиков к конкурентным предложениям», — отмечают аналитики «Домклик». Девелоперы адаптируются к реальности, где льготная ипотека перестаёт быть единственным драйвером спроса.

Льготные программы по-прежнему обеспечивают более 60% выдач, но их роль постепенно сокращается. В августе 2026 года общий объём льготных программ составил 163,9 млрд рублей: плюс 12,6% к июлю, но минус 23,2% год к году. Доля в общей структуре выдач — около 61% (минус 19,7 п. п. за год).

Семейная ипотека остаётся ключевым драйвером льготного сегмента: 137,2 млрд рублей за август (плюс 17,4% к июлю), более 50% общей структуры ипотечных выдач. Наибольшая доля семейной ипотеки — в Астраханской области (73,4%), Ростовской области (68,6%), Калининградской области (63,2%) и Ставропольском крае (62%).

С 1 октября 2026 года Правительство планирует скорректировать условия семейной ипотеки. Обсуждаются два ключевых изменения: ограничение льготного периода 15 годами (сейчас ставка 6% действует весь срок кредита до 30 лет, после 15 лет ставка станет рыночной) и обязательная прописка в приобретённом жилье в течение 271 дня — по аналогии с дальневосточной и арктической ипотекой. Если изменения будут приняты, доля рыночной ипотеки может вырасти дополнительно.

Выбор между рыночной и льготной программой — не всегда решение в пользу 6%. Есть сценарии, когда рыночная ипотека оказывается выгоднее или единственно возможной.

Небольшая сумма кредита

Небольшая сумма кредита. Если сумма не превышает 2–3 млн рублей, разница в ежемесячном платеже между ставками 6% и 14% составляет 7–10 тыс. рублей. При этом заёмщик не связан ограничениями льготной программы: может купить квартиру на вторичном рынке, выбрать любой регион и не оформлять обязательную прописку.

Покупка там, где жильё недорого

Покупка в регионе с невысокими ценами на жильё. При цене квартиры 3,5 млн рублей и первом взносе 20% (700 тыс. рублей) кредит составит 2,8 млн. Ежемесячный платёж: под 6% на 20 лет — 20 065 рублей, под 14% — 34 856 рублей. Разница в 14 791 рубль в месяц ощутимая, но заёмщик получает свободу выбора жилья без ограничений программы.

Субсидия от застройщика

Квартира с субсидией от застройщика. При субсидировании эффективная ставка на первые 3–5 лет снижается до 8–10%, платёж становится сопоставим с льготным, а после завершения субсидирования кредит можно рефинансировать, если ставки продолжат снижаться.

Когда льгота недоступна

Не подходит под условия льготных программ. Семейная ипотека требует ребёнка до 6 лет включительно, двоих несовершеннолетних детей или ребёнка-инвалида. IT-ипотека — занятости в аккредитованной компании. Дальневосточная — проживания в ДФО. Если ни одно условие не выполняется, рыночная ипотека — единственный вариант.

Ставка на последующее снижение

Ожидание дальнейшего снижения ставок. При тренде на снижение ключевой ставки можно взять рыночную ипотеку сейчас, зафиксировать цену квартиры, а через год-два рефинансировать под ниже процент. Сценарий несёт риск: снижение не гарантировано, и переплата за первый год может превысить экономию от будущего рефинансирования.

Что считать в финале

Решение о выборе программы принимается после расчёта полной стоимости кредита (ПСК) с учётом всех комиссий, страховок и дополнительных расходов. ПСК рассчитывается банком по формуле статьи 6 Федерального закона № 353-ФЗ и указывается в индивидуальных условиях договора.

Практический порядок действий при выборе между рыночной и льготной ипотекой в 2026 году.

Проверки до подачи заявки

1. Проверьте права на льготные программы до подачи заявки: семейная, IT, дальневосточная и арктическая ипотека дают ставки ниже рыночных, но требуют подтверждения условий. Отказ от льготы «на всякий случай» стоит десятки тысяч рублей в месяц переплаты.

2. Сравните предложения по полной стоимости кредита, а не по ставке из рекламы: ПСК включает комиссии, обязательные страховки и иные платежи. Два кредита со ставкой 14% могут отличаться по ПСК на 2–3 п. п.

3. Запросите у застройщика полный список субсидируемых программ и срок их действия: субсидия действует ограниченный период (обычно 3–5 лет), после чего ставка станет рыночной — заложите этот сценарий в бюджет.

Вопросы к девелоперу и объекту

4. Проверьте аккредитацию новостройки в банках: если дом не аккредитован банком-партнёром застройщика, субсидированная ставка может оказаться недоступной.

5. Проверьте репутацию застройщика: за последние два года рынок покинули десятки девелоперов, проблемными стали сотни жилых комплексов. Эскроу-счёт защищает деньги покупателя, но не защищает от задержки сдачи и обесценивания недостроя.

Что заложить в бюджет заранее

6. Заложите в расчёт рост платежа после льготного периода: если после 15 лет ставка станет рыночной, ежемесячный платёж по кредиту 3 млн рублей вырастет примерно на 8–10 тыс. рублей при текущем уровне ставок.

Итог: рыночная ипотека в 2026 году — полноценная альтернатива льготным программам для тех, кто не подходит под их условия или хочет свободы в выборе жилья. Но это инструмент для расчётливого заёмщика: без сравнения ПСК, учёта субсидий и плана на рефинансирование легко переплатить.

Статистика выдач собирается по двум базам сравнения, и одна и та же строка может означать противоположное. Месяц к месяцу показывает сезонность и эффект рабочих дней, год к году — структурный сдвиг рынка. В материале оба среза приведены раздельно.

Почему годовой рост не равен росту спроса

Второй важный момент: сравнение идёт в рублях, без поправки на инфляцию. Если цены на жильё за год выросли, удвоение денежного объёма выдач означает куда меньший рост в натуральных метрах. Отсюда практический вывод: показатель 99,6% говорит о восстановлении доступности кредита, а не о том, что куплено вдвое больше квартир.

Третий нюанс — низкая база. В августе 2025 года рыночная ипотека была почти выключена ставками 22–24%, поэтому даже умеренное оживление даёт кратную цифру. Корректнее сопоставлять доли рынка: доля рыночных программ выросла на 19,7 процентного пункта за год и достигла примерно 40%.

Доли в процентах легко проверить арифметически по тем же двум объёмам. Рыночные 104,8 млрд рублей плюс льготные 163,9 млрд дают 268,7 млрд рублей общих выдач месяца.

Расчёт простой: 104,8 разделённое на 268,7 и умноженное на сто — это 39,0%, а 137,2 на те же 268,7 — 51,1%. Отсюда видно, что семейная линия внутри льготного сегмента почти монопольна: на остальные льготные программы остаётся 26,7 млрд рублей, или 16,3% рынка.

Для заёмщика это означает конкуренцию не между «льготой и рынком» в абстракции, а внутри одного узкого канала: очереди в семейную ипотеку и ограниченные лимиты банков-участников.

Из процентных изменений можно восстановить прежние уровни и увидеть, насколько устойчиво оживление. Формула обратного счёта: сумма делится на единицу плюс темп прироста.

Картинка получается неоднородной: в целом по рынку август немного уступил июлю, а на первичном сегменте рынок, напротив, прибавил. Это значит, что рост рыночной ипотеки точечный и держится на субсидиях застройщиков, а не на массовом переходе заёмщиков с льготных ставок.

Любое сравнение программ начинается с одного и того же расчёта. Ежемесячный аннуитет равен сумме кредита, умноженной на месячную ставку, делённой на единицу минус единица плюс месячная ставка в степени минус число месяцев. Месячная ставка — годовая, делённая на двенадцать.

Возьмём кредит 4,2 млн рублей на 20 лет, то есть 240 месяцев: это типовая сумма для квартиры за 6 млн рублей при взносе 30%.

Разница между льготной ставкой и рыночной на этой сумме — 22 138 рублей в месяц, или 5 313 065 рублей за срок. Именно эта величина объясняет, почему заёмщики с правом на льготу в очередь встают в сегмент 6%, а не торгуются за полпроцента у рынка.

Процентный пункт — удобная мера для проверки любого предложения. На кредите 4,2 млн рублей сроком 20 лет переход с 14% на 15% поднимает платёж с 52 228 до 55 305 рублей, то есть на 3 077 рублей в месяц.

Цифры показывают, ради чего стоит проверять документ, а не баннер: надбавка за отказ от страхования в 1–2 процентных пункта стоит семье 3,7 – 7,6 тыс. рублей в год, а разница между нижней и верхней границей рыночного коридора 14–16% — около 74 тыс. рублей в год на этой сумме кредита.

При рыночной ставке срок становится главным рычагом: платёж меняется незначительно, а переплата — кратно. Расчёт для тех же 4,2 млн рублей под 14%.

Между 15 и 30 годами платёж различается всего на 6 168 рублей, зато переплата — на 7,8 млн рублей. Вывод для планирования: длинный срок оправдан, когда он нужен для прохода по долговой нагрузке, а не для комфорта; при возможности погашать быстрее тело кредита сокращает проценты сильнее, чем торг о ставке.

Обсуждаемое ограничение льготного периода 15 годами меняет логику длинных договоров. Считать нужно не по начальной сумме, а по остатку долга на дату перехода: за 15 лет тело кредита успевает уменьшиться, но заметно меньше, чем наполовину.

Разберём кредит 6 млн рублей под 6% на 25 лет. Платёж составляет 38 658 рублей, а через 15 лет (180 платежей) остаток долга — 3 482 067 рублей. Если оставшиеся 10 лет обслуживать по ставке 14%, платёж поднимется до 54 065 рублей.

Прирост в 15 407 рублей в месяц укладывается в обещанный рынку диапазон 8–10 тыс. рублей на меньших суммах и выше него на больших. Практический смысл один: при длинном сроке нужно проверять, заложен ли в бюджет платёж по рыночной ставке, а не только стартовый аннуитет.

Когда цена квартиры выше лимита господдержки, кредит делят на два блока в одном договоре: сумма в пределах лимита идёт по льготной ставке, остаток — по рыночной. Считают такой продукт по частям и складывают платежи.

Условная покупка за 9 млн рублей, взнос 20% — 1,8 млн рублей, тело кредита 7,2 млн рублей. Льготный лимит региона 6 млн рублей, значит рыночная часть 1,2 млн рублей. Срок 20 лет, ставки 6% и 14%.

Если бы весь кредит 7,2 млн рублей выдавался под 14%, платёж составил бы 89 533 рубля. Комбо обходится дороже «чистой» льготы, но заметно дешевле чистого рынка: средняя эффективная ставка такого договора — около 7,3% годовых, и именно её нужно сравнивать с предложениями без господдержки.

Рассрочка выглядит привлекательно, потому что процентов нет. Но она заменяет ипотеку только частично: платить нужно быстро и крупными суммами.

Квартира за 6 млн рублей, условия из практики рынка: 30% сразу и остаток равными платежами за два года. Первый взнос — 1 800 000 рублей, ежемесячный платёж застройщику — 4 200 000, делённое на 24, то есть 175 000 рублей. Если вместо этого оформить ипотеку на 4,2 млн рублей под 14% на 20 лет, платёж составит 52 228 рублей.

Разница в три раза по платежу означает, что рассрочка подходит только при подтверждённом высоком доходе или скорой продаже другого имущества. Отдельно сверяют, что будет с ценой договора при просрочке рассрочки и предусмотрены ли штрафные проценты — это условия конкретного девелопера, их читают в договоре.

Ставка 8–10% первые 3–5 лет — это не постоянные условия, а отсрочка рыночной нагрузки. Считать нужно два платежа: льготный на период субсидии и рыночный на остаток срока.

Кредит 4 млн рублей на 20 лет под 8% вместо 14%: платёж 33 458 рублей против 49 741 рубля, экономия 16 283 рубля в месяц, или 976 994 рубля за пять лет. Но через пять лет остаток долга равен 3 501 023 рубля, и если переходить на 14% на оставшиеся 15 лет, платёж станет 46 625 рублей — на 13 167 рублей выше субсидированного.

Вывод: субсидия полезна, если за её период доход семьи вырастет либо планируются рефинансирование или продажа. Бюджет на шестой год нужно считать по рыночной ставке заранее, иначе экономия первых лет оборачивается непредсказуемым платежом.

Логика «подожду ещё год и возьму дешевле» проверяется простой арифметикой: сколько стоит год ожидания при текущей ставке и сколько даёт будущее снижение.

Для кредита 4,2 млн рублей на 20 лет платёж составляет 58 433 рубля под 16% и 52 228 рублей под 14%. Разница — 6 205 рублей в месяц, то есть 74 460 рублей за год. Если через год ставку удастся снизить на два пункта, переплата за первый год почти полностью съедает эту выгоду, а если за год вырастет цена квартиры или ставки уже будут на минимуме — ожидание окажется убыточным вдвойне.

Корректный расчёт всегда строится на трёх числах: разница ставок, срок до предполагаемого рефинансирования и сопутствующие расходы на переоформление. Если сумма первых двух пунктов меньше третьей, ожидание смысла не имеет.

Рыночная ставка резко поднимает требования к доходу: тот же кредит нужно обслуживать платёжом почти вдвое больше льготного. Показатель долговой нагрузки считают так: все ежемесячные платежи по займам делят на подтверждённый доход и умножают на сто процентов.

Что добавляется к нагрузке

В реальном расчёте к ипотечному платежу прибавляются платежи по кредитным картам, автокредиту и потребительским займам. Пример: при доходе 150 000 рублей и платеже 52 228 рублей нагрузка 34,8%, но если за месяц до сделки оформлен потребкредит с платежом 12 000 рублей, итог становится 42,8% — и это без учёта других долгов.

Ориентир практик банков — удерживать показатель с новым платежом примерно в пределах 50%; точные пороги задают макропруденциальные требования Банка России и политика кредитора на дату заявки, их сверяют в документах банка, а не по общим статьям.

ПСК — это не ставка в рекламе, а нормированный показатель, который банк обязан рассчитать по формуле статьи 6 Федерального закона № 353-ФЗ и напечатать в индивидуальных условиях. Сравнивать предложения корректно по нему.

Разница между двумя кредитами с одинаковой ставкой 14% по ПСК достигает 2–3 процентных пункта — это те самые скрытые комиссии и страховки. На кредите 4,2 млн рублей два пункта ПСК соответствуют примерно 6,2 тыс. рублей в месяц и 1,49 млн рублей за 20 лет, поэтому сверять нужно документ, а не баннер.

Страхование конструктива залога следует из закона об ипотеке (статья 31 Федерального закона № 102-ФЗ), а личное страхование формально добровольное — но при отказе банк поднимает ставку на 1–2 процентных пункта.

На кредите 4,2 млн рублей премия в диапазоне 0,3–1% от остатка долга составляет примерно 12 600 – 42 000 рублей в год. Надбавка в 1 п. п. на этом кредите — 3 077 рублей в месяц, или 36 924 рубля за год; в 2 п. п. — около 73 848 рублей за год.

При длинном сроке надбавка почти всегда дороже страховки. Исключение — ситуации, когда требуемый набор полисов стоит больше переплаты за весь оставшийся срок; какие риски обязательны и с какой даты снимается надбавка, смотрят в правилах конкретного банка.

Рыночная ипотека 2026 года логично продолжает сценарий переоформления: при снижении ставок кредит можно перенести в другой банк. Рабочий порог, который применяют на практике, — разница не менее 1,5–2 процентных пункта и пройденная половина срока.

Что не получится перевести в льготу

Рефинансирование под семейную ипотеку доступно только по кредитам на первичное жильё у юридического лица — по договору участия в долевом строительстве, уступке или купле-продажи у первого собственника-юрлица. Вторичную квартиру, купленную у физического лица, под ставку 6% переложить нельзя. В период до регистрации нового залога банк держит надбавку 1–3 п. п., а сопутствующие расходы — оценка, страховка, регистрация — съедают выгоду при маленьком разрыве ставок.

Сделка идёт по фиксированной последовательности, и на каждом шаге свой комплект бумаг и свой риск отказа.

Отдельно проверяют источник первоначального взноса: деньги должны быть подтверждены выписками или договором продажи прежнего имущества, иначе сделка зависает на этапе службы безопасности.

Большинство переплат по рыночной ипотеке — результат не ставки, а порядка сравнения предложений. Ниже типовые ошибки и способ их исключить заранее.

Отдельная ошибка — воспринимать статистику одного месяца как прогноз: объём выдач августа зависит от ставок и лимитов, а они меняются вместе с решениями по ключевой ставке и условиями льготных программ.

Рост выдач — не одномоментное событие, а результат цепочки изменений внутри года. Ниже последовательность с уже состоявшимися значениями.

Из этой хронологии следует и осторожность с ожиданиями: восстановление заняло три квартала и опиралось на решения регулятора, а не на действия заёмщиков. Планировать сделку под гипотетический будущий уровень ставки — значит закладывать в бюджет параметр, который от заявителя не зависит.

Рыночная ипотека перестала быть запретительной, но осталась инструментом для тех, кто считает. Для заёмщика выбор сводится к трём проверкам, которые делаются до заявки, а не после одобрения.

И вторая рамка, которую даёт статистика: около 40% выдач уже идёт по рыночным ставкам, то есть альтернатива льготе существует и конкурирует с ней не ставкой, а условиями — свободой выбора объекта, отсутствием требований к прописке и возможности купить вторичное жильё.