Рыночная ипотека вернулась: выдачи почти удвоились за год и превысили 100 млрд рублей в месяц

В августе 2026 года объём выдач рыночной ипотеки составил 104,8 млрд рублей — на 99,6% больше, чем в августе 2025 года, то есть почти вдвое. Доля рыночных программ в общем объёме ипотечных выдач приблизилась к 40%: год назад она была ниже на 19,7 процентного пункта.

Ключевые цифры августа: — 104,8 млрд рублей — объём выдач по рыночным программам (минус 2,4% к июлю 2026, плюс 99,6% к августу 2025); — около 39–40% — доля рыночной ипотеки в общей структуре выдач; — плюс 19,7 п. п. — рост доли рыночных программ за год.

Драйвер роста — снижение ключевой ставки ЦБ в течение 2026 года. Если в начале года рыночные ставки у крупнейших банков достигали 22–24%, то к сентябрю они опустились до 14–16%. По данным аналитиков ВТБ, доля рыночной ипотеки по числу сделок выросла с 29% в январе до 59% в августе.

«Рынок ипотечных программ продолжает выравниваться. Спрос на рыночную ипотеку с августа 2025 по август 2026 года увеличился почти вдвое», — отметил Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка.

Самый динамичный сегмент — новостройки. В августе 2026 года на первичное жильё по рыночным ставкам выдано 20,2 млрд рублей: на 10,4% больше, чем в июле, и на 260,7% больше, чем год назад — рост почти в четыре раза.

Год назад покупка новостройки без льготной программы была редкостью: застройщики работали практически только с семейной и IT-ипотекой. К осени 2026 года ситуация изменилась. Причины:

1. Снижение рыночных ставок: при ключевой ставке, опустившейся с 21% до 14%, разрыв между рыночной и льготной ипотекой сократился.
2. Сокращение охвата льготных программ: семейная ипотека под 6% доступна не всем категориям заёмщиков, и не подходящие под условия уходят на рыночные ставки.
3. Возвращение застройщиков к субсидированию и рассрочкам, поддерживающим спрос на фоне сокращения доли льготных программ.

Общий объём выдач на первичном рынке (включая льготные программы) в августе составил 140,5 млрд рублей — на 17,2% больше, чем в июле. Доля новостроек в структуре выдач Сбера выросла до 52,3%.

По данным «Домклик», доля рыночной ипотеки превышает или приближается к половине всех выдач в трёх регионах: Саратовская область — 52,7%, Ленинградская область — 52,1%, Москва — 49,5%.

Высокий интерес к рыночным программам сохраняется на Дальнем Востоке и Севере: в Магаданской области доля рыночной ипотеки достигает 57%, в Мурманской — 44,8%, в Архангельской — 41,4%.

Логика проста: в регионах с относительно невысокой стоимостью жилья заёмщик берёт кредит меньшего размера, и переплата по рыночной ставке оказывается сопоставимой с расходами на оформление льготной программы. В дорогих регионах, где сумма кредита велика, каждый процент ставки даёт заметную разницу в платёж, поэтому льготные программы там удерживают позиции.

Сокращение доли льготных программ заставило застройщиков вернуться к рыночным инструментам привлечения покупателей.

Субсидирование ставки. Застройщик договаривается с банком-партнёром и компенсирует часть процентной ставки: для покупателя эффективная ставка снижается на 3–6 п. п. — например, с 14% до 8–10% на период субсидирования, обычно 3–5 лет.

Рассрочка. Покупатель вносит 30–50% стоимости сразу, остаток выплачивает застройщику равными платежами в течение 1–3 лет без процентов. После завершения рассрочки можно оформить ипотеку на остаток — к тому моменту ставки могут быть ниже.

Trade-in. Зачёт старой квартиры в счёт стоимости новой уменьшает сумму кредита и переплату. Застройщик берёт продажу старого жилья на себя — для покупателя это экономия времени и снижение рисков.

«Существенный рост спроса на новостройки по рыночным ставкам (плюс 260,7% год к году) может указывать на возвращение застройщиков к конкурентным предложениям», — отмечают аналитики «Домклик». Девелоперы адаптируются к реальности, где льготная ипотека перестаёт быть единственным драйвером спроса.

Льготные программы по-прежнему обеспечивают более 60% выдач, но их роль постепенно сокращается. В августе 2026 года общий объём льготных программ составил 163,9 млрд рублей: плюс 12,6% к июлю, но минус 23,2% год к году. Доля в общей структуре выдач — около 61% (минус 19,7 п. п. за год).

Семейная ипотека остаётся ключевым драйвером льготного сегмента: 137,2 млрд рублей за август (плюс 17,4% к июлю), более 50% общей структуры ипотечных выдач. Наибольшая доля семейной ипотеки — в Астраханской области (73,4%), Ростовской области (68,6%), Калининградской области (63,2%) и Ставропольском крае (62%).

С 1 октября 2026 года Правительство планирует скорректировать условия семейной ипотеки. Обсуждаются два ключевых изменения: ограничение льготного периода 15 годами (сейчас ставка 6% действует весь срок кредита до 30 лет, после 15 лет ставка станет рыночной) и обязательная прописка в приобретённом жилье в течение 271 дня — по аналогии с дальневосточной и арктической ипотекой. Если изменения будут приняты, доля рыночной ипотеки может вырасти дополнительно.

Выбор между рыночной и льготной программой — не всегда решение в пользу 6%. Есть сценарии, когда рыночная ипотека оказывается выгоднее или единственно возможной.

Небольшая сумма кредита. Если сумма не превышает 2–3 млн рублей, разница в ежемесячном платеже между ставками 6% и 14% составляет 7–10 тыс. рублей. При этом заёмщик не связан ограничениями льготной программы: может купить квартиру на вторичном рынке, выбрать любой регион и не оформлять обязательную прописку.

Покупка в регионе с невысокими ценами на жильё. При цене квартиры 3,5 млн рублей и первом взносе 20% (700 тыс. рублей) кредит составит 2,8 млн. Ежемесячный платёж: под 6% на 20 лет — 20 065 рублей, под 14% — 34 856 рублей. Разница в 14 791 рубль в месяц ощутимая, но заёмщик получает свободу выбора жилья без ограничений программы.

Квартира с субсидией от застройщика. При субсидировании эффективная ставка на первые 3–5 лет снижается до 8–10%, платёж становится сопоставим с льготным, а после завершения субсидирования кредит можно рефинансировать, если ставки продолжат снижаться.

Не подходит под условия льготных программ. Семейная ипотека требует ребёнка до 6 лет включительно, двоих несовершеннолетних детей или ребёнка-инвалида. IT-ипотека — занятости в аккредитованной компании. Дальневосточная — проживания в ДФО. Если ни одно условие не выполняется, рыночная ипотека — единственный вариант.

Ожидание дальнейшего снижения ставок. При тренде на снижение ключевой ставки можно взять рыночную ипотеку сейчас, зафиксировать цену квартиры, а через год-два рефинансировать под ниже процент. Сценарий несёт риск: снижение не гарантировано, и переплата за первый год может превысить экономию от будущего рефинансирования.

Решение о выборе программы принимается после расчёта полной стоимости кредита (ПСК) с учётом всех комиссий, страховок и дополнительных расходов. ПСК рассчитывается банком по формуле статьи 6 Федерального закона № 353-ФЗ и указывается в индивидуальных условиях договора.

Практический порядок действий при выборе между рыночной и льготной ипотекой в 2026 году.

1. Проверьте права на льготные программы до подачи заявки: семейная, IT, дальневосточная и арктическая ипотека дают ставки ниже рыночных, но требуют подтверждения условий. Отказ от льготы «на всякий случай» стоит десятки тысяч рублей в месяц переплаты.

2. Сравните предложения по полной стоимости кредита, а не по ставке из рекламы: ПСК включает комиссии, обязательные страховки и иные платежи. Два кредита со ставкой 14% могут отличаться по ПСК на 2–3 п. п.

3. Запросите у застройщика полный список субсидируемых программ и срок их действия: субсидия действует ограниченный период (обычно 3–5 лет), после чего ставка станет рыночной — заложите этот сценарий в бюджет.

4. Проверьте аккредитацию новостройки в банках: если дом не аккредитован банком-партнёром застройщика, субсидированная ставка может оказаться недоступной.

5. Проверьте репутацию застройщика: за последние два года рынок покинули десятки девелоперов, проблемными стали сотни жилых комплексов. Эскроу-счёт защищает деньги покупателя, но не защищает от задержки сдачи и обесценивания недостроя.

6. Заложите в расчёт рост платежа после льготного периода: если после 15 лет ставка станет рыночной, ежемесячный платёж по кредиту 3 млн рублей вырастет примерно на 8–10 тыс. рублей при текущем уровне ставок.

Итог: рыночная ипотека в 2026 году — полноценная альтернатива льготным программам для тех, кто не подходит под их условия или хочет свободы в выборе жилья. Но это инструмент для расчётливого заёмщика: без сравнения ПСК, учёта субсидий и плана на рефинансирование легко переплатить.