Налог с аренды квартиры в 2026 году: самозанятость, НДФЛ, ИП и патент

Налог на профессиональный доход (НПД) — наиболее популярный и финансово привлекательный вариант для большинства собственников квартир:

• Ставка налога составляет всего 4% от суммы арендной платы при сдаче жилья гражданам (физическим лицам) и 6% при сдаче юридическим лицам (компаниям);
• При первичной регистрации предоставляется налоговый бонус в размере 10 000 рублей, снижающий реальную ставку до 3% (и 4% соответственно) до исчерпания бонуса;
• Полное отсутствие налоговых деклараций, отчётов и обязательных страховых взносов в Социальный фонд РФ;
• Всё оформление, выставление электронных чеков и расчёт налога происходят в мобильном приложении «Мой налог».

Единственное ключевое ограничение режима НПД — лимит годового профессионального дохода в размере 2,4 миллиона рублей (что в среднем эквивалентно арендной плате до 200 000 рублей в месяц).

Если собственник не регистрирует статус самозанятого или ИП, доход от найма жилья облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ):

• Базовая ставка составляет 13% при годовом доходе до 2,4 миллиона рублей и 15% с суммы превышения в рамках прогрессивной шкалы НДФЛ;
• Арендодатель обязан самостоятельно заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным;
• Уплата исчисленного налога производится не позднее 15 июля того же года.

При режиме НДФЛ налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на сумму имущественных и социальных вычетов (на лечение, обучение, покупку жилья), что иногда делает этот вариант оправданным при наличии крупных вычетов к возврату.

Регистрация в качестве ИП целесообразна при сдаче нескольких квартир или превышении лимита самозанятости в 2,4 млн рублей:

1. УСН «Доходы» под 6%: налог исчисляется со всей суммы поступающих арендных платежей. ИП обязан уплачивать фиксированные страховые взносы за себя, но вправе уменьшать налог по УСН на 100% уплаченных взносов (при отсутствии наёмных работников).
2. Патентная система налогообложения (ПСН): стоимость патента фиксирована и рассчитывается налоговой исходя из потенциально возможного годового дохода, установленного региональным законом для конкретного района и площади квартиры. Налог не зависит от фактической цены аренды.

Налоговые органы используют комплексные методы автоматизированного контроля:

• Анализ регулярных безналичных поступлений на карту собственника от посторонних лиц по системе комплаенс-контроля банков по 115-ФЗ;
• Сверка данных Росреестра о наличии двух и более объектов жилой недвижимости у одного гражданина;
• Мониторинг публичных сервисов объявлений об аренде и сверка контактов арендодателей;
• Обращения и сигналы от управляющих компаний, консьержей и соседей.

Ответственность за сокрытие доходов по статьям 119 и 122 НК РФ включает: доначисление налога за последние три года, штраф в размере 20% (или 40% при доказанном умышленном уклонении) от неуплаченной суммы и пени за каждый день просрочки по ключевой ставке ЦБ РФ.

Шаг 1. Заключение письменного договора найма

Составьте договор найма жилого помещения с указанием паспортных данных сторон, срока аренды, размера ежемесячной платы и порядка компенсации коммунальных услуг по счётчикам. Если договор заключён на срок менее 1 года (например, на 11 месяцев), регистрация обременения в Росреестре не требуется.

Шаг 2. Регистрация самозанятости

Скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь за 5 минут по паспорту или через учётную запись Госуслуг.

Шаг 3. Формирование чеков при получении оплаты

В день получения арендной платы внесите сумму в приложение с описанием «Аренда жилого помещения по договору найма» и отправьте электронный чек арендатору в мессенджере.

Шаг 4. Оплата налога

ФНС автоматически рассчитывает налог к 12-му числу следующего месяца. Списание налога по ставке 4% производится до 28-го числа через привязанную банковскую карту.